5 clés pour maîtriser la propriété locative

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Si vous lisez ceci, vous êtes plus que probablement un investisseur ou si vous envisagez de construire un portefeuille locatif de maisons unifamiliales.

Posséder une propriété locative (ou un portefeuille de propriétés) peut être très lucratif. Les investisseurs se sont lancés dans l’industrie et se sont dévoués à tirer des leçons essentielles sur l’achat de propriétés, la recherche de locataires et la gestion de l’ensemble du processus.

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Si vous êtes nouveau à investir ou simplement essayez d’obtenir une perspective différente, nous voulons vous guider à travers CINQ CLÉS POUR MAITRISER LA PROPRIETE LOCATIVE !

Qui sommes-nous ?

Lorsque nous avons acheté et vendu pour la première fois notre premier immeuble de placement, nous sommes immédiatement tombés en amour avec l’entreprise.

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Nous l’avons tellement aimé que nous avons acheté une franchise et avons commencé à vendre en gros environ 40 propriétés par année.

Nous savions que nous pourrions dépenser 5 000 euros en publicité et nous recevrions environ 100 propositions par mois.

Nous n’étions pas intéressés à détenir des propriétés locatives jusqu’à ce que nous achetions un ensemble de 10 maisons au début de 2005.

Environ cinquante pour cent d’entre eux étaient vacants, mais nous savions que nous pouvions les décharger rapidement grâce au réseau d’investisseurs que nous avions constitué.

Au début, nous n’étions pas préparés à tout ce qui se passait dans la gestion de quelques propriétés et locataires, mais ce qui est intéressant, c’est que nous avons continué à acheter et à détenir des propriétés locatives.

Dans cet article, nous allons partager comment nous avons construit et géré des portefeuilles de la bonne façon, non seulement avec nos investissements, mais avec d’innombrables autres que nous avons servi à travers notre société de gestion immobilière.

Clef No 1 – Connaître le marché

Un investissement immobilier réussi commence et se termine par la connaissance du marché.

Cela peut sembler élémentaire, mais ce n’est pas si évident pour tout le monde. La connaissance du marché est la compétence fondamentale qu’un investisseur doit posséder.

Il n’y a pas si longtemps, nous avons rencontré deux futurs investisseurs. Quand nous avons regardé le portefeuille qui a été mis en place par un revendeur.

Nous avons dû être transparents sur les quartiers et les maisons qu’ils étaient sur le point d’acheter.

Cela aurait été une catastrophe.

Nous avons parlé entièrement à propos des maisons, des quartiers et notre connaissance du marché local, ce qui les a empêchés de commettre une grave erreur ce jour-là.

Nous sommes reconnaissants de cette visite parce que nous avons été en mesure de leur donner une perspective sur le marché.

Ils sont partis plus raisonnables… et avec tout leur argent !

Et s’ils avaient acheté ces propriétés et nous avaient demandé de les gérer ? Il y aurait eu une déconnexion entre leurs attentes et la réalité.

Alors comment faire pour connaître votre marché ? Voici quelques renseignements que vous devriez donner.

Ce qui caractérise la ville sur le plan historique, sa situation géographique, ses villes limitrophes. Quels sont les industries et les entreprises commerciales qui font sa renommée? Sur le plan socio-politique, est-ce qu’il y a des événements qui l’ont marqué dans l’histoire? Qu’est-ce qui la caractérise sur le plan culturel : lieu de divertissement, restaurant, art culinaire… L’on pourrait également faire des recherches sur le nombre de population, les entreprises ou les institutions qui sont les plus grands employeurs (universités ou autres).

Voir le rang de la ville dans les classements des magazines spécialisés :

  • au cours de l’année,
  • sur le plan régional,
  • sur le plan économique.

Alors que vous faites votre recherche, il est avantageux de créer différentes listes de sous-marchés et de prendre des notes sur des facteurs essentiels.

Voici un exemple d’analyse avec quelques facteurs clés à prendre en compte (ceci est censé être un exemple… vous devrez le faire vous-même) :

  • localisation (élargie) du marché ;
  • économie locale : classez entre un secteur d’emploi A et un secteur d’emploi F ;
  • sous-marché financier, médical, etc. ;
  • zone scolaire : classez entre un Résident type A et un Résident type F ;
  • Créez un profil pour votre résident moyen. Nous appellerons notre exemple “Jean” et donnerons à “Jean” un profil avec les informations suivantes :
    • la profession de Jean,
    • le revenu de Jean,
    • ce que Jean conduit,
    • la famille de Jean,
    • le nombre d’enfants,
    • les activités ;
  • le cas échéant – le prix moyen d’une maison par activité: Prix de vente au détail ;
  • ce que devrait être le prix cible d’une propriété dans cette région ;
  • le loyer moyen par région.

Il y a plus d’information que vous pourriez mettre dans ce profil de marché, mais le fait de regarder ici vous donnera une meilleure idée des secteurs que vous voulez posséder une propriété locative et vous permettra de vous concentrer et de fixer certaines attentes.

Il est important d’explorer la région cible qui est la meilleure pour vous et vous aidera à connaitre ces marchés et savoir quel type de maison  acheter et quel type de locataire placer.

Si vous faites votre étude de marché, vous saurez que chaque marché apportera un locataire unique,  et vous serez mieux préparé à entrer en contact avec ce locataire et à réussir.

Clé No 2 – Sachez quelle propriété vous convient le mieux

Connaître votre marché est très important, mais il ne suffit pas de connaître le marché.

Il faut aussi connaître le meilleur type de propriété en fonction de vos objectifs.

Pensez à deux choses : les objectifs et le risque.

Il est important de connaître ces choses parce qu’elles vous aideront à choisir votre sous-marché. Une fois que vous aurez fait votre étude de marché et que vous saurez quels sont vos objectifs (ainsi que votre tolérance au risque), vous serez mieux en mesure de déterminer le meilleur secteur pour vous aider à atteindre vos objectifs.

Par exemple, si vous avez 150 000 euros, devriez-vous acheter une maison neuve dans un quartier en pleine croissance de la ville ou devriez-vous acheter trois vieilles maisons dans des quartiers plus difficiles pour 50 000 euros chacune ?

Quel sera le loyer moyen pour ces différentes maisons ? Si vous êtes un investisseur à faible risque, vous vous sentirez peut-être plus à l’aise d’accepter un peu moins de rendement pour une maison plus agréable.

Vous pouvez croire que vous attirerez un locataire qui a un revenu stable et qui peut être moins affecté par les événements de la vie ainsi que par l’appréciation à long terme, mais n’oubliez pas que si votre locataire décide de déménager, vous aurez une propriété vide qui ne produira aucun revenu.

Les maisons seront plus vieilles et pourraient nécessiter plus d’entretien avec le temps.

Comprenez vos objectifs et le niveau de risque que vous êtes à l’aise d’assumer pour atteindre ces objectifs. Ce n’est qu’à ce moment-là que vous serez mieux préparé à déterminer les propriétés locatives que vous devriez posséder.

Clé No 3 – Connaissez votre entrepreneur

Une fois que vous connaissez votre marché et les types de propriétés que vous voulez posséder, vous devez identifier des partenaires qui vous aideront à préparer cette propriété à la location. Cela signifie que vous devez vous familiariser avec votre entrepreneur – l’un de vos partenariats les plus importants.

Rien ne peut vous ralentir (ou vous attirer des ennuis) plus qu’un mauvais entrepreneur. Des travaux défectueux, lents ou inexistants peuvent entraîner l’arrêt de vos travaux de réhabilitation ou d’entretien.

Cela vous donne également l’air non professionnel aux yeux de votre locataire ou locataire potentiel.

Il est tentant de trouver et de faire appel à un entrepreneur dont les prix sont les plus bas. Et nous comprenons la nécessité de gérer judicieusement l’argent que vous investissez… mais soyez prudent ; vous en aurez souvent pour votre argent.

Cela ne veut pas dire que les entrepreneurs à bas prix font toujours un mauvais travail ; nous avons rencontré des entrepreneurs fiables qui se situaient au bas de l’échelle des coûts. Tu dois quand même faire attention. Un travail mal fait peut revenir et coûter deux fois plus cher à réparer.

Alors, qu’est-ce que vous devez chercher ?

Il est essentiel de savoir si l’entrepreneur avec lequel vous faites affaire est titulaire d’un permis et assuré. Pourquoi est-ce si vital ? Il y a plusieurs raisons pour lesquelles vous ne devriez pas laisser quelqu’un qui n’est pas titulaire d’un permis et assuré travailler sur votre propriété :

  1. Ils peuvent se blesser au travail et vous poursuivre en justice : que se passe-t-il si une personne non assurée vous amène chez le nettoyeur ? Qu’est-ce que cela ferait à votre rendement futur sur cette propriété ?
  2. Ils peuvent installer votre équipement incorrectement : si vous avez affaire à quelqu’un qui n’est pas titulaire d’un permis ou qui n’est pas assuré, il est fort probable que vous ayez affaire à quelqu’un qui n’est pas le meilleur de son métier.
  3. Ils peuvent faire votre travail et disparaître du jour au lendemain : ses types d’entrepreneurs ne sont généralement pas longtemps en affaires. Cela causera des problèmes si vous avez besoin d’attirer l’attention. Vous l’apprendrez à vos dépens, un jour ou l’autre.

Gardez à l’esprit que trouver un bon entrepreneur est une nécessité, peu importe le type de propriété que vous achetez, même si vous achetez une nouvelle maison, vous aurez éventuellement des réparations à faire.

Comment savoir si la personne que vous envisagez d’embaucher est titulaire d’un permis et est assurée ?

Voici quelques conseils utiles.

  • Demandez une liste des entrepreneurs qui détiennent un permis.
  • Demandez à l’entrepreneur que vous envisagez de vous montrer la carte prouvant qu’ils sont agréés par l’État.
  • Dans le cas de l’assurance responsabilité civile et de l’assurance accidents du travail, il est préférable que le fournisseur d’assurance vous fasse parvenir directement par télécopieur ou par courriel le formulaire d’adhésion complet.

Il y a beaucoup de signes avant-coureurs que vous pourriez avoir affaire à un entrepreneur peu digne de confiance parce qu’il était bon marché et que vous pensiez qu’il puisse vous faire économiser de l’argent…

À court terme, peut-être… mais avec le temps, vous auriez fini par dépenser davantage pour réparer leurs réparations.

Par expérience, nous avons également perdu plusieurs bons locataires à cause du travail bâclé, des réparations supplémentaires et des mois supplémentaires de vacance de nos maisons. Ce qui nous a fait prendre du retard dans nos objectifs d’investissement.

Clé No 4 – Connaître son locataire

Aucun investisseur ne peut réussir ( sur n’importe quel marché ) sans une étape cruciale : comprendre son locataire…

La sélection des locataires est incroyablement vitale pour le succès de votre investissement…

Il y a plus que le simple “entretien” de la propriété.

Si c’était le cas, vous pourriez alors embaucher des paysagistes et des travailleurs d’entretien et voir votre richesse croître. Vous seriez en mesure de vous asseoir et de faire frapper à votre porte par des locataires potentiels.

En tant qu’investisseur immobilier, votre expertise réside dans la recherche et l’achat de propriétés.

Voici quelques-unes des choses que nous avons vécues avec nos processus initiaux de sélection des locataires.

  1. Des mois sans salaire : si vous ne connaissez pas tous les trucs sur lesquels les locataires peuvent jouer, vous tomberez plus que probablement amoureux de certains d’entre eux avant de réaliser que vous devez faire un changement.
  2. Le processus d’expulsion : ce n’est pas seulement coûteux et chronophage,  mais il comprend également plusieurs mois de non-paiement avant qu’ils ne quittent votre maison…
  3. Votre maison saccagée, c’est-à-dire votre maison détruite : nous avions un locataire dans une de nos plus belles maisons. Après qu’elle ait manqué son loyer, j’ai décidé de frapper à sa porte et de lui parler de ce que nous pourrions faire pour nous rattraper. Quand je suis arrivé à la porte, j’ai été accueilli par dix petits chiens. Une fois l’expulsion terminée, la maison était en désordre et nous a coûté au moins 8 000 euros de plus pour la remettre sur le marché. Nous avons fait un meilleur travail après, et notre locataire a été dans la maison au cours des neuf dernières années.
  4. Une maison vandalisée : si vous avez une mauvaise relation  avec votre locataire, le quartier peut probablement le savoir, et cela peut signifier que certaines  personnes malintentionnées peuvent aussi savoir que votre maison est vide. Quand ça arrive, vous invitez au vandalisme.

Trouver le bon locataire – un locataire qui sera stable et respectueux de votre propriété – est autant un art qu’une science.

Nous ne saurions trop insister sur l’importance d’avoir un processus de sélection des locataires qui a fait ses preuves.

En général, cela ne se fait que par l’expérience et les essais et erreurs… alors vous voudrez peut-être songer à vous épargner les tracas et les dépenses.

Clé No 5 – Élaborer vos systèmes et processus

Enfin, aucune stratégie d’investissement n’est complète sans la mise en place de systèmes et de processus qui régissent tous les aspects de l’expérience de la location.

Considérez votre investissement comme faisant partie d’une entreprise bien rodée.

Comme toute bonne entreprise, vous aurez besoin d’une infrastructure de processus au sein d’un système global qui peut vous aider à contrôler les risques et à gérer vos opérations de la bonne façon.

Ne laissez rien au hasard lorsque vous construisez votre portefeuille de location.

Trop souvent, nous avons vu des investisseurs perdre de l’argent en ne parvenant pas à créer des processus solides pour gérer chaque partie de l’entreprise.

Si vous n’êtes pas méticuleux, trouvez quelqu’un qui vous aidera à mettre en place les processus les plus critiques avant de commencer la publicité pour votre propriété à louer.

A. Recouvrements et expulsions

Que vous gériez une ou vingt propriétés, la mise en place d’un système de recouvrement et d’éviction sera importante.

Par exemple, nous rendons les paiements en ligne disponibles pour nos locataires, que ce soit une fois ou plusieurs fois. Ils peuvent aussi choisir de payer par mandat-poste ou par chèque dû le premier du mois, au plus tard le quatre.

Quoi qu’il en soit, établissez votre norme et ne vous en écartez pas.

Notre processus pour garder le contrôle sur tous nos locataires sera un peu plus compliqué que celui d’une personne qui gère dix propriétés, mais les principes sont les mêmes.

Nous croyons qu’une pression constante et douce tout au long du mois est beaucoup plus utile qu’une vague panique d’appels et de courriels si le locataire est en retard de paiement.

Voici un processus que nous avons actuellement mis en place :

  • relevés mensuels des locataires (lettres/courriels) comme moyen proactif de rappeler aux locataires les loyers dus ;
  • réunions de recouvrement tous les mardis pour s’assurer de ne pas dépasser le montant des loyers en souffrance ;
  • système de trois bacs pour classer et assigner les tâches à chaque cas de locataire en fonction de l’historique et de la situation ;
  • méthode pour appeler fréquemment des locataires en retard à partir d’un numéro non identifié ;
  • le processus d’expulsion commence après une certaine période si le locataire n’a pas effectué le paiement.

Ce qu’il est important de se rappeler ici, c’est que vous devez être cohérent et respecter vos politiques de recouvrement des locataires.

B. Se tenir au courant des lois sur les locataires et les propriétaires-bailleurs

Il est essentiel de percevoir les loyers et de contrôler les expulsions, mais aussi de suivre l’évolution de la myriade de lois régissant les relations entre locataires et propriétaires.

Nous ne saurions trop insister sur l’importance de bien connaître tous les règlements et lois régissant l’immobilier commercial.

Nous recommandons de créer un système par lequel vous apprendrez toutes les lois pertinentes et restez au courant de tout changement qui survient.

Il vaut la peine de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier qui peut vous aider à naviguer dans le labyrinthe juridique qui régit vos investissements.

C. Entretenez vos propriétés

L’entretien est l’un de ces sujets dont aucun propriétaire ne veut parler ni penser longtemps.

L’entretien d’une propriété semble seulement vous coûter de l’argent, pas vous faire de l’argent, et il semble que la plupart des réparations sont en réponse à l’utilisation du locataire (ou la mauvaise utilisation).

Cependant, l’entretien d’une propriété est votre devoir en tant que propriétaire, il est donc essentiel d’avoir un système en place. Vous aurez besoin d’entrepreneurs ou de partenaires qui peuvent effectuer l’entretien, en plus d’une attente quant à leur disponibilité et à la rapidité avec laquelle ils peuvent répondre à la demande de travail de vos locataires, surtout si c’est en cas d’urgence.

Par exemple, vous voudrez effectuer l’entretien de routine sur les systèmes critiques dans toutes vos maisons sur une base régulière, mais vous voudrez aussi vérifier des zones spécifiques et faire des réparations/ajustements pour vous préparer à l’été et à l’hiver, principalement.

Créez un système pour gérer votre entretien, priorisez l’entretien régulier et développez une routine pour traiter les réparations urgentes.

D. Commercialisation et présentation de votre propriété aux locataires éventuels

Enfin, vous devrez créer des processus qui régissent l’un des aspects les plus importants de la propriété d’une propriété locative. Sa commercialisation et sa présentation aux clients potentiels.

Il existe de nombreuses façons d’obtenir les meilleurs locataires.

Il est important de se rappeler que la recherche d’un locataire responsable et stable exige des efforts.

Soyez patient, mettez en place vos processus de marketing et de présentation et soyez cohérent.

Une fois que vous aurez fait cela pour quelques maisons, vous serez en mesure de comprendre ce qui fonctionne et ce qui ne fonctionne pas en suivant vos chiffres.

Conclusion

Posséder une propriété locative peut être une expérience enrichissante.

Une fois que vous aurez mis en place vos systèmes et processus et que vous aurez tenu compte des leçons de ceux qui vous ont précédé, vous trouverez votre expérience de propriétaire enrichissante.