Quelle est la TVA sur les loyers ?
La question de savoir si les locations immobilières doivent être soumises à la TVA est une énorme quantité d’idées.
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Vous avez peut-être déjà entendu dire que pour être soumis à la TVA, il vous suffit de créer une société commerciale ou de choisir ISIS.
Cependant, ce n’est pas vrai : pour déterminer si une transaction est soumise ou non à la TVA, il est nécessaire d’ examiner le type de loyer.
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Le principe est simple : les locations immobilières correspondent généralement à des services et sont donc soumises à la TVA.
C’ est un principe général, mais il comporte de nombreuses exceptions.
En outre, les locations immobilières exemptées, certains (mais pas tous) peuvent être utilisés sur une base facultative de la Sous réserve de la TVA.
Plan de l'article
A quoi sert d’être soumis à la TVA ?
L’ intérêt de soumettre un bien immobilier à la TVA est la possibilité de récupérer la TVA en amont.
En d’autres termes, le dépôt de la TVA sera intéressant dans les cas suivants :
- Les deux biens étaient assujettis à l’acquisition de l’impôt sur le portefeuille immobilier ;
- L’ une ou l’autre est acquise dans VEPA ;
- Soit le bien acquis doit faire l’objet d’un travail important.
En dehors de ces cas, l’application de la TVA est plus susceptible d’être évitée, ce qui n’est pas toujours possible en fonction du type de loyer accordé.
Dans quels cas le loyer est-il soumis à la TVA ?
Le tableau suivant résume les Les cas de déclaration de TVA et d’option peuvent varier en fonction du type de location.
| Type de location | Sous réserve de la TVA | Option possible ? | Expliquer | |
| Location de bâtimentséquipés et meublés | Usage professionnel | oui | — | Dans le cas de logements locatifs meublés ou de locaux meublés =>
transfert de TVA, sauf s’il s’agit d’un logement (et dans ce cas il n’est pas possible d’opter pour la TVA) Si la location est accompagnée de services para-hôteliers, l’opération est soumise à la TVA sans exonération. |
| utilisation résidentielle | NON | NON | ||
| Hébergement avec Services para-hôteliers | OUI | — | ||
| Location de bâtiments nus | Usage professionnel | NON | OUI | Pas de TVA, mais option possible si ce n’est pas à la maison |
| utilisation résidentielle | NON | Non | ||
| Location de voiture |
OUI sauf 2 cas |
— |
Présentation de la TVA, mais exonération dans 2 cas : — Si le loyer est non imposable — Si cela est accordé par les autorités locales |
|
| Location de bâtiments nus considérés comme commerciaux | OUI | — |
Transmission du TVA Ce sont les propriétés locatives suivantes : — la location de bâtiments nus, dont le bailleur dispose d’un moyen de poursuivre l’exploitation d’un actif commercial sous une autre forme ; — ceux qui représentent un moyen pour le propriétaire d’augmenter ses chances ; — les personnes accordées par les propriétaires participant aux résultats de la société locataire. |
|
| Location de terrains et de bâtiments à des fins agricoles | NON | OUI | Pas de TVA, mais une option est possible si le locataire (agriculteur) est responsable du droit ou éventuellement de la TVA | |
| La location était juste pour un loyer très bas
( bien en dessous du prix du marché) |
NON | NON | Aucune TVA ou option n’est possible sauf si la location est accordée par les autorités locales à des fins commerciales |
Méfiez-vous des mauvaises idées !
Certains peuvent être tentés de mettre en place des chaînes de location par sous-location afin d’ « optimiser » l’application de la TVA.
Par exemple, un SCI dont les biens immobiliers sont destinés à être loués pour être utilisés dans des logements non meublés ne peut, en principe, ne pas être soumis à la TVA sont soumis à. Toutefois, il pourrait être intéressant de faire plus de travail.
En établissant un premier bail avec un bien professionnel auprès d’une société louant à des fins résidentielles, le SCI pourrait alors choisir la TVA pour récupérer la TVA payée sur les travaux, en toute neutralité pour la société locataire, alors que dans le cas d’un logement.
Cela détournerait évidemment les règles fiscales de leur objectif initial, et l’administration fiscale a sanctionné à maintes reprises de tels régimes, soulignant que dans le cas d’un bail, le régime correspondant au dernier bail devrait être appliqué. Dans notre exemple, la location à la société est exonérée de la TVA, puisque le locataire final louera à des fins résidentielles.
Est-il possible d’exonérer de l’exonération de TVA avantage ?
Les locations soumises à la TVA peuvent bénéficier de la franchise de base si les recettes générées par l’activité ne dépassent pas 82 800€ par an.
Dans ce cas, tout se passe comme si le loyer était exonéré de TVA (aucune facture de TVA sur les loyers et aucune possibilité de déduire la TVA payée).
Et qu’en est-il des frais facturés au locataire ?
Le bail prévoit souvent que le locataire paie une provision pour frais de location en plus de son loyer, et le locataire prévoit parfois même que le propriétaire rembourse la taxe foncière (bail commercial).
Ces différents frais devraient-ils être soumis à la TVA si les loyers sont les suivants ?
La réponse c’est… ça dépend !
Il y a deux catégories de frais qui seront facturés au locataire :
- Dans le cas des frais de location uniquement, c’est-à-dire que le bailleur paie à la place du locataire, ceux-ci sont généralement exclus de l’assiette de la TVA tant qu’ils font l’objet d’un ajustement annuel (les provisions forfaitaires doivent être soumises à la TVA)
- en ce qui concerne les honoraires qui sont normalement imposés au bailleur, que le bail, mais que le bail prélève sur le locataire (par exemple, impôt foncier, taxe de bureau), ils doivent nécessairement être soumis à la TVA.
